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“以房养老”的房屋买卖合同效力解析

 一般而言,房屋买卖合同一方的主要义务是交付房款,另一方的主要义务则是交付房屋(包括权利交付和实物交付);应当履行交房义务的一方未能在约定期限交付房屋时,另一方可以提出要求对方交付的主张。本案中,被告未能如约实物交房,原告提出交付诉请却未获法院支持,法官对法律解释方式的选择体现了司法对“以房养老”方式的肯定评价。

        【案情简介】

        为改善生活,被告訾某于2005年5月与原告杭某签订《上海市房地产买卖合同》,就原告受让被告自有房产事宜达成一致。该合同约定,房产转让价款为23万元;被告于2007年4月30日前腾出该房屋并交付。被告未按期交付的,应当向原告支付违约金。逾期超过30日后被告仍未交付的,除支付违约金外,被告还应按每月1500元(房租),从原告应付房款中扣除。

        同日,双方办理房地产权利转移登记,权利人记载于原告名下;被告收到原告支付的首期房款2万元。其后,被告分期收到原告支付的购房款1万元、2万元及2万元。后因被告未交付房产,原告提起诉讼。

        原告认为,根据房屋买卖合同有关约定,被告应向原告交付房屋并支付逾期交房的违约金,请求法院判令被告交付系争房屋并支付逾期违约金。被告认为,买卖合同不具备生效要件。被告是孤老,目前没有生活自理能力,经济困难,涉案房屋是被告惟一的住房,不可能出售,合同条款的约定都不是被告的真实意思表示;失去系争房屋等于失去惟一的物质保障,原告违反公序良俗原则,侵犯被告居住权;原告只支付了2万元定金就办理房产过户,是以支付少部分钱来占用房屋,购房款要以四年时间来完成,对于一个年近八旬的老年人来说,半年也可能等不到。因此,原告是以合法形式掩盖非法目的。故请求法院按无效合同处理。

        【诉争焦点】

        本案系老年人将惟一居住房屋出售后的居住权益保障纠纷,主要存在两方面的争议:

        第一,合同是否存在违反公序良俗原则或以合法形式掩盖非法目的之无效情形?第二,原、被告双方是否达成有条件的允许出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住的“以房养老”之合意?

        【法院判决】

        一审法院认为,原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,内容于法不悖,应为合法有效。

        被告关于“合同条款的约定都不是被告真实意思表示”的表述,因没有证据证明,法院对此不予采信。至于被告所述“合同的签订违反公序良俗原则、以合法形式掩盖非法目的”一项,就本案而言,房屋买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定,又通过关于“按每月1,500元(房租),从房款中扣”的约定解决了被告的居住问题。其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的被告业已老迈又急需在有生之年改善自己生活的现实状况,故而原、被告双方合意有条件的允许出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住的养老情形的存在,使被告的居住使用成为一种双方合意且情况特殊的使用关系,即被告支付相关使用费的方式是从房款中扣除。可见,被告所述“违反公序良俗、以合法形式掩盖非法目的”,没有事实依据,法院不予采信。原告要求被告交付系争房屋的诉讼请求,法院亦不予支持。

        基于上述原因,另结合合同中关于原告逾期付款的违约处理与被告逾期交房的违约处理的约定,法院认为,原告逾期付款是以支付违约金的方式加以制约的,而被告逾期交房则除了支付前述同等违约金金额外,还需以房款抵扣的方式支付房屋租金,两者存在明显不对等。因此,在允许房租从房款中扣除之外再支持原告收取违约金,显失公平,故对于原告主张逾期违约金的诉讼请求,法院难以支持。

        此外,考虑到被告业已年迈,本案又是原告不当诉讼引起的,因此,法院责令由原告负担案件受理费。一审判决后,原告杭某不服,提起上诉。二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

        【判案分析】

        本案系典型的以房养老纠纷,特殊性就是法院运用法律思维处理了一个社会问题,以判决的方式对“以房养老”给予了肯定的法律评价,进而为解决老龄化社会养老难这一类社会现象开辟了一条由社会成员自发乃至自觉地“以房养老”、具有可行性的道路,实现社会效果与法律效果的有机结合。

        涉案合同与一般房屋买卖合同最大的区别在于该合同约定了“逾期超过30日后被告仍未交付的,除被告应向原告支付每日的违约金外,原、被告同意应按每月1500元(房租),从房款中扣除”。

        对此约定双方当事人持有不同解释。本案中,法官采用“目的解释”与“语境解释”方法解决争议。通过买卖房屋解决买方的居住问题不难理解,通过房屋买卖解决卖方的居住问题似乎有些匪夷所思,但事实上,这种现象并不罕见。本案的事实是,被告业已老迈,生活水平较差,希望在有生之年能够改善生活。涉案合同不仅就被告实物交房的时间作了明显长于一般合同的约定,还作了有关1500元/月房租的特殊约定,且双方约定的大部分房款要在实物交付后才支付,可见,由于被告生命年限的因素、他处觅房的困难程度以及经济条件的有限性,原、被告对被告晚交房甚至不交房是有预期的,并通过特殊约定的方式将实物交房时间的选择权交给了被告。因此,在全面解读合同并了解原、被告签约时的状态的基础上,根据原、被告签约的目的,法院慎重地对涉案买卖合同作了“使被告的居住使用成为一种双方合意且情况特殊的使用关系”的认定,驳回了原告的全部诉讼请求。

        就社会性而言,人会变老是亘古不变的客观规律。上海乃至全国的人口老龄化形势格外严峻。由于社会养老保障体系尚不完备,将老年人拥有的资产通过配置变成其生活资源之一,以缓解社会养老的巨大压力成为一种新型的养老模式(既包含本案“以房养老”的合同形式,又包含作为商业化运作的反向住房抵押贷款,俗称“倒按揭”),这一模式将与时间银行、养老护理院等一起成为家庭养老、社会养老的有益方式,并促使老人没有生活的后顾之忧、安享晚年。法院在本案中的推理与判断的过程,融合了“语境解释”、“目的解释”等多种法律解释的方法,其实质是公序良俗的体现,更能体现对老年人的人文关怀。

(摘自某一中院网站)

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