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房屋出租人义务的合理界定

出租人义务的界定,是判定房屋及其附属设施致人损害纠纷中,出租人是否承担民事责任的关键。我国现行法律法规就出租人的义务仅作了概括性的规定,司法审判实践中,还需结合出租人在房屋管理过程中是否存在过错,来判定出租人是否应承担民事赔偿责任。

  【案情简介】

  被告康某系上海市某新村一房屋的所有权登记人,另一被告赵某系康某妻子。2009年1月,康某从案外人张某处收取1800元将该房出租。

  2009年2月,顾某被发现死于康某房屋的卧室中,另在该室卫生间内发现一具女尸。经公安局刑侦支队法医到场勘察,两具尸体均无明显外伤,排除暴力损伤致死可能。燃气公司安全主管到场检查后推定,死者系因使用燃气热水器时废气泄漏导致中毒死亡。公安局物证鉴定中心对女尸检验鉴定,认为该女性生前因一氧化碳中毒而死亡。

  事发后,康某将热水器从该房拆装至其名下另一套房屋内使用至今。拆装时,其将热水器排气烟道管的状态拍照留据,该烟道管处于脱落状态。其在庭审中陈述:热水器为水仙牌,其购买后已使用6年多;事发房屋的热水器烟道管内有麻雀巢。

  【诉争焦点】

  本案的诉争焦点在于:两被告康某和赵某对顾某死亡是否应承担责任。

  对于本案的争议焦点进行分析可知,燃气热水器(包括其排气烟道管)作为房屋的附属设施,系由两被告提供顾某使用。由于双方未曾签订租赁合同,对房屋交接亦未曾作书面记录,致无法判明排气烟道管脱落于交接前还是交接后。因管道内有麻雀巢,可见排气烟道管确有安全隐患,但康某却未能及时告知使用人及时清除安全隐患,于此存有过错。顾某为完全民事行为能力人,应当具有知晓排气烟道管脱落所致危险的能力,排气烟道管系安装于厨房内,其位置并非隐蔽。顾某作为房屋实际控制人,只要稍加注意即可知道排气烟道管脱落与否,却疏于防范,未对该危险加以必要注意,导致死亡后果发生,其自身存有主要过错。

  【法院判决】

  被告康某、赵某赔偿原告顾甲(顾某之父)、郑某(顾某之母)、顾乙(顾某之子)死亡赔偿金、丧葬费、被扶养人生活费、精神损害抚慰金、律师费等共计292438.4元。

  【判案分析】

  本案是一起关于房屋出租人义务的典型案例,从而也引发了关于赔偿责任主体、归责原则、赔偿对象等法律问题的探讨,对于日益增多的租赁房屋侵权案件具有借鉴意义。

  第一,出租人应承担的义务。承担责任的前提是负有义务,无义务则无责任。因此,对义务的界定是确定赔偿责任的重要基础。我国合同法概括性地规定了出租人就房屋出租所承担的义务,即除当事人另有约之外,出租人主要承担两项义务:其一,提供符合约定要求的房屋及其附属设施。根据常理以及公序良俗原则,该房屋及其附属设施除符合约定的特殊要求外,至少应当不存在危及承租人、居住人或其他第三人人身、财产安全的隐患,即出租人就出租房屋及其附属设备承担瑕疵担保义务。若因租赁物之瑕疵,侵害承租人或第三人的生命健康及财产安全,出租人因违反法定瑕疵担保义务,应对承租人或第三人承担赔偿责任;其二,及时检查、维修房屋及其附属设施。在租赁期间,出租人应当经常进行检查维修,保持房屋及其附属设施的完好,不存在任何重大的安全隐患,以保障承租人或居住人的居住安全和正常使用。

  本案中,康某、赵某作为出租人,当然负有上述义务。首先,其提供的房屋烟道管内有麻雀巢,存在一定的安全隐患,违反了瑕疵担保义务。而且其在出租房屋时未向承租人以及实际居住人告知该情况。其次,其对房屋之使用状况未做必要的管理,未及时检查发现热水器排气烟道管可能存在的安全隐患,未采取措施消除危险,违反了及时检修义务。上述义务的违反与受害人顾某死亡的后果之间具有因果关系,两被告应当对其行为承担责任。

  严格出租人的管理责任,已成为一种立法趋势。出租人管理责任的严格,旨在解决目前日益增多的因出租人未尽适当管理的职责致使房屋安全隐患侵害他人人身财产的事件,从源头上加强房屋安全管理。另一方面,要求出租人承担一定的管理责任,是以其收取租金为基础的,具有合理性。并且可以改变出租人交付房屋后,对房屋的被使用状况完全不予关心的现状,督促出租人积极履行义务,以加强房屋安全。

  第二,出租人赔偿责任的归责原则。我国现有的归责原则主要有无过错责任原则与过错责任原则。民事责任归责原则一般情况下应当为一般过错责任,只有法律明文规定时,才承担无过错责任和过错推定责任。我国对于出租人赔偿责任的归责原则未做特别规定,故应当为一般过错责任,出租人不承担证明其不具有过错的义务。

  本案中,在顾某的死因确定后,康某、赵某是否承担赔偿责任的焦点问题在于,其作为房屋出租人对事故发生原因即排气烟道管脱落是否存在过错以及过错程度。由于康某在事发后拆除了热水器,使得法院无法通过鉴定等手段查明排气烟道管脱落的真实原因,究竟是使用人的使用不当或人为破坏,还是热水器管道的质量问题或使用年限过长的缘故,惟有根据双方提供的证据以及审理过程中的陈述进行推定。按生活经验及常理,使用人在正常使用热水器的过程中,不顾自身生命健康明显地破坏热水器排烟管道的可能性较低,而且事故调查中也未发现外人侵入的情况,因此基本可以排除破坏性脱落。

  关于烟道管脱落究竟发生在交房前还是交房后,按照一般的房屋交接习惯,承租人在居住前通常会对房屋总体情况进行查验,热水器排烟管道并非隐蔽工程,如果交房时已经脱落,承租人应当能够发现并向出租方提出异议,要求修复。从本案的情况分析,交房后脱落的可能性较大。由于居住人顾某实际占有、控制房屋,应当对房屋内设施的使用安全负有更为直接、主要的责任。特别是在房屋交接以后需要维修的,应当及时通知出租人或者在出租人不尽维修义务时自行维修。另一方面,根据被告方关于热水器已经使用6年多的陈述,可推定排烟管道有可能需要维修或更新,而且管道内有麻雀巢,康某、赵某有责任在交付房屋时将前述事实告知承租人或居住人,并且在交房后仍负有检修义务。故综合上述情况,康某、赵某对事故的发生存有一定过错,但仅负次要责任。

(摘自某一中院网站)

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