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【家有法啦啦】业主可否以业委会成立不合法为由拒交物业费?


 

 

案情简介

刘女士购买了A小区103房,该房屋所在楼房共六层,无电梯。刘女士于2013年2月1日前已接收该房屋。2013年1月28日,住房保障局在A小区张贴公告,告知各业主:该局已选聘物业公司进入小区进行标准化管理,提供物业管理服务。2013年5月4日,物业公司与A小区业主委员会签订《物业管理服务合同》,约定物业管理服务综合费为1.02元/平方米/月,自2013年2月1日起开始收取;合同期限为2013年2月1日起至2016年2月1日止。同时还对管理服务的基本要求、项目及标准进行了明确约定。2013年5月9日,住房保障局对物业公司进驻涉案小区进行物业服务予以备案,并于同日颁发物业管理备案证书。2013年5月30日,物价局批复同意物业公司按0.96元/平方米/月进行收费。刘女士以物业服务合同不到位、业委会成立不合法等理由拒绝缴纳物业费,物业公司在多次催收无果后,将刘女士诉至法院,要求刘女士缴纳欠缴的物业费。

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法院判决

法院审理认为,本案争议焦点是:关于物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》的效力问题。物业公司作为一个服务机构,不负责也未参与涉案小区业主委员会的组建工作,业主委员会成立是否合法,物业公司并不知情,签订合同时物业公司也没有义务审查业主委员会组建程序是否规范合法,并且无论业主委员会成立程序如何均不能影响合同效力,也不能因此损害合同相对人即物业公司的合法权益。业主委员会以其公章对外履行职能,物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》,有业主委员会的公章以及业主委员会主任的签名,物业公司有理由相信业主委员会是具有资质的主体,并且物业公司进驻涉案小区亦经过相关部门审批及备案,该合同系双方真实意思表示,未违反法律强制性规定,合法有效,应予履行。因此,本院对物业公司要求刘女士支付物业费的诉讼请求予以支持。

律师分析

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:"建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。"物业公司作为一个服务机构,与业主委员会签订物业服务合同时,只要合同不违反法律、行政法规的强制性规定,那么合同就是合法有效的,双方均应受该合同约束,履行自己的义务。至于业委会的成立程序是否合法,是否有经过有关部门的备案,这是由有关行政部门加以管理的,并不是物业公司的审查范围。


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